Radiographie de la situation actuelle

	
1.	Les données de base

1.1.	Evolution de la population résidante

Au 1er janvier 2001, le Luxembourg comptait 441.300 habitants. Ainsi, notre pays est confronté à une progression démographique très prononcée, à savoir de 12,8% au cours de la dernière décennie (+ 56.900 habitants).

La demande en logements supplémentaires (et en autres infrastructures techniques et socio-économiques) générée par une population toujours croissante en raison - principalement - d’un solde migratoire d’environ 41.000 unités depuis 1991 (3.644 en 2000), est encore accentuée par des changements d'ordre socio-démographique, tels que:

•	Légère progression du nombre des naissances (+ 2,5% en 2000)

Cette hausse atteint 3,7% de la population étrangère et 1,5% chez les nationaux. La part des naissances étrangères s’élève désormais à 49%. Le taux de natalité a été de 13,1‰ en 2000 (12,9‰ en 1999).

•	Léger recul du nombre des décès

De 3.793 en 1999, il passe à 3.754 (-1%). Comme en 1999, cette baisse n’a lieu  que dans la population de nationalité luxembourgeoise (-2%), alors que la mortalité reste en progression chez les étrangers (+5%).

•	Accroissement du solde naturel

Comme en 1999, la progression de la natalité et la diminution de la mortalité sont à l’origine d’un accroissement du solde naturel qui de +1.485 en 1998 passe à +1.789 en 1999 et à +1.969 en 2000.

•	Diminution des personnes par unité de ménage

•	A côté de la forte croissance démographique, on constate toujours une diminution du nombre moyen de personnes présentes dans l'unité de ménage, donc dans l'unité de logement. Ainsi, on comptait en 1981 quelque 128.300 ménages privés contre 144.700 (+12,8%) en 1991 (Statec; Luxembourg en chiffres, 1994). Par conséquent, la pression sur la demande en logements due à la progression de la population en nombre absolu est encore amplifiée par les mutations sociologiques de la cellule familiale. 

•	A noter également, dans ce contexte, la diminution considérable du taux des mariages de 6,6% entre 1980 et 1997 et la progression du taux des divorces de 72% durant la même période.

Cependant, en l’an 2000, le nombre des mariages a légèrement augmenté (2.148 mariages, +2,8% par rapport à 1999) alors que celui des divorces a légèrement baissé (1.030 divorces, -1,24% par rapport à 1999).  

Cet effet est encore accentué par le fait que le nombre de personnes âgées va toujours croissant. Ces personnes ont de moins en moins tendance à vivre en grande famille. L’analyse de l’évolution de la population par groupe d’âge démontre que la quote-part des personnes âgées de 65 ans et plus est passée de 13,6% en 1981 à 14,3% en 2000, ce qui pèse d’autant plus sur la demande en logements, alors que les personnes âgées vivent de plus en plus fréquemment seules.

                   1.2. Evolution du nombre des autorisations de bâtir

Entre 1982 et 1991, le nombre des autorisations de bâtir n'a quasiment pas cessé d'augmenter, pour atteindre un niveau historique en 1991 avec 4.452 unités (+78% par rapport à 1980). A partir de 1992, la situation s'est renversée.

En 2000, le nombre est de 3.411 unités de logement, contre 3.739 unités autorisées en 1999, ce qui constitue une diminution de quelque 8,8%.

Il convient de noter que le nombre de logements des maisons individuelles a diminué de 2,7% en 2000 par rapport à 1999, tout comme celui concernant les logements dans les maisons à appartements qui affiche une diminution de 6,8%. 

                   1.3. Evolution des taux d'intérêt relatifs aux prêts hypothécaires

Suite à la détente des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux, les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires ont diminué considérablement entre 1992 et début 1999. 

Dans le sillage de cette diminution, le Gouvernement a réduit également le taux plafond des intérêts débiteurs pour les prêts dits sociaux. Or, entre mi-1999 et juin 2001, il y a eu plusieurs augmentations des taux d’intérêt respectifs.

En juin 2001, suite à une baisse générale des taux d’intérêt, le Gouvernement a décidé de diminuer le taux d’intérêt pour prêts sociaux.  

Evolution des taux d’intérêt relatifs aux prêts hypothécaires
entre 1993 et 2001

Entre le 1er janvier 1992 et le 31 décembre 1998, le niveau des taux d’intérêt a diminué de 9% à 5%, ce qui constitue une baisse de 45%. Le taux social a diminué pendant la même période de 7% à 4%, de sorte que l’écart entre les taux des deux types de prêt a été réduit de 2% en 1992 à seulement 1% dès la fin de l’année 1996.

C’est seulement le 8 décembre 1999, suite à la décision du Gouvernement, que le taux social, toujours dans le sillage de l’évolution des taux pour les prêts hypothécaires, a été augmenté à 4%. Trois hausses du taux social ont été opérées en 2000. Ce n’est que suite à un règlement grand-ducal du 28 juin 2001 que le taux social a de nouveau baissé, et ceci de l’ordre de 0,25%. Le taux d’intérêt pour prêts sociaux est ainsi fixé depuis le 1er juillet 2001 à 4,975%.

1.4.	Evolution du nombre de logements achevés

Entre 1986 et 1998, 30.632 logements ont été achevés sur le territoire du Grand-Duché, correspondant à une moyenne de 2.356 unités par année.

Dans les années ’90, cette moyenne a été largement dépassée avec 2.673 logements achevés, soit +13,5% achevés en moyenne entre 1990 et 1998, contre seulement 1.645 (-30,1%) unités réalisées entre 1986 et 1989.

Quant à la production de l’année 1999, quelque 3007 logements ont été achevés, soit + 16,9 % par rapport à celle de 1998.

Evolution du nombre des immeubles à appartements/de logements achevés par bâtiment entre ‘90 et ‘98

Année	nbr. d'immeubles à appart.	nbr. de logts par immeubles à appart.	rapport nbr. de logts/ bâtiment	
1990	127	   764	6,0	
1991	133	1.105	8,3	
1992	156	1.208	7,7	
1993	191	1.447	7,6	
1994	140	1.140	8,1	
1995	152	1.259	8,3	
1996	110	   813	7,3	
1997	111	   843	7,6	
1998	164	1.403	8,6	

Source: Statec - bulletin 5/2000

1.5.	Evolution du coût de la construction et du prix des terrains

Au Grand-Duché, il n'existe aucune statistique fiable renseignant sur l'évolution des terrains à bâtir, contrairement aux informations disponibles au sujet de l'évolution du coût de la construction, sur base de laquelle le Statec procède à son recueil et à sa publication.

Pour ce qui est des données les plus récentes concernant l'évolution des prix de la construction, le bulletin n°5/99 du Statec nous fournit les renseignements suivants:

"Le prix unitaire moyen des logements reflète plutôt les variations dans la taille et l'exécution des logements achevés qu'il ne donne une appréciation sur l'évolution pure des prix. En 1997, il a été de 9.344.000,- Luf pour les maisons unifamiliales (1996: 9.038.000,- Luf) et de 3.928.000,- Luf pour les logements dans les maisons à appartements (1996: 3779.000,- Luf), les variations respectives étant donc de + 3,4% et + 3,9%. Quant au prix par m2 de surface habitable, celui des maisons unifamiliales est passé de 53.604,- Luf à 55.023,- Luf (+ 2,6%), alors que celui concernant les maisons à appartements a connu pour la troisième année consécutive un léger recul (-0,7%) en se situant à 50.186,- Luf, contre 52.668,- Luf en 1994. Le prix par m3 de volume bâti a évolué de 9.976,- Luf en 1996 à 10.278,- Luf en 1997 (+ 3,0%) en ce qui concerne les maisons unifamiliales, et de 10.000,- Luf à 10.982,- Luf (+ 9,8%) pour ce qui est des bâtiments collectifs.

L'évolution des prix de ces derniers ne traduit pas de nouvelles tendances inflationnistes, mais doit être vue en relation avec le recul de 3,8% des prix en 1996 et le fait que le seuil des 10.000 francs par m2 de surface habitable avait, pour une première fois déjà, été dépassé en 1992 (10.392,- Luf). La stabilité des prix du bâtiment, constatée depuis 1993 également par l'indice des prix de la construction, ne semble actuellement pas encore compromise".

Quant à l'évolution de la valeur du foncier, pour autant que des terrains à bâtir soient disponibles sur le marché, le Grand-Duché est actuellement confronté à une flambée des prix. Etant donné que, depuis un certain laps de temps, des terrains à bâtir sont seulement vendus en combinaison avec l'achat d'une construction, il s'avère très difficile de déterminer la véritable valeur vénale du foncier facturé au futur propriétaire.

Cependant, le fait est que le prix par are sur le territoire de la capitale a, depuis des années déjà, dépassé le cap de 2.000.000.- francs (cf. lotissement Scheiwischen à Luxembourg-Belair). A l'heure actuelle, des terrains (toujours y compris un contrat de construction) sont offerts autour de la capitale, par exemple à Reckange-sur-Mess, au prix fort de 1.500.000.- francs par are.
2.	Les aides étatiques

                   2.1.        Les aides à la personne

2.1.1.	Les aides en capital

Par aides en capital, on entend toutes les aides introduites par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement, dont la finalité est de promouvoir l'accession des particuliers à la propriété d'un logement en les aidant à se constituer le capital de départ, à savoir:

•	la prime de construction
•	la prime d'acquisition
•	la prime d'épargne
•	la prime d'amélioration
•	le complément de prime pour frais d'architecte et d'ingénieur-conseil
•	la prime pour aménagements spéciaux revenant aux personnes handicapées physiques.

•	La prime de construction

Elle est fonction du revenu et de la composition du ménage-requérant

max. =	390.000.- francs (p.ex. pour un ménage avec 4 enfants et dont le revenu imposable ne dépasse pas le montant de 854.115.- francs par année).

•	La prime d'acquisition

Elle est également fonction du revenu et de la composition du ménage-requérant

max. =	390.000.- francs (p.ex. pour un ménage avec 4 enfants et dont le revenu imposable annuel ne dépasse pas le montant de 740.233.- francs).

•	La prime d'épargne

Il s'agit d'une aide en capital complémentaire, dont le montant correspond aux intérêts et prêts bonifiés sur le compte d'épargne.

max. =	200.000.- francs.

•	La prime d'amélioration

Cette prime est accordée pour certains travaux dans les immeubles âgés de 30 ans au moins. Elle est fonction du revenu imposable et de la composition du ménage. En plus, elle correspond à 30% des travaux exécutés.

max. =	100.000.- francs.

•	Le complément de prime pour frais d'architecte et d'ingénieur-conseil

Cette prime constitue un complément à la prime de construction ou à la prime d'amélioration. Elle correspond à la moitié des frais d'honoraires d'architecte ou d'ingénieur-conseil sans qu'elle puisse dépasser le montant de 50.000.- francs.

•	La prime pour aménagements spéciaux revenant aux personnes handicapées physiques

Cette aide, dont le montant maximum a été fixé à 600.000.- francs et qui se calcule en fonction du revenu, de la composition du ménage et du coût des travaux exécutés, a en quelque sorte été abrogée par l'assurance dépendance.

En vertu de la réglementation en vigueur, toutes ces aides ont généré les dépenses renseignées sur le graphique ci-après.

N.B.	Pour l’année 2001, les primes de construction, d’architecte et d’acquisition ne sont pas ventilées au graphique.

2.1.2.	Les aides en intérêts

Par aides en intérêts, on entend toutes les subventions d'intérêt accordées aux ménages ayant contracté un prêt hypothécaire dans le cadre de l'accession à la propriété, à savoir:

-	la subvention d'intérêt
-	la bonification d'intérêt

•	La subvention d'intérêt

Le taux de la subvention d'intérêt est fixé suivant le revenu et la situation familiale du bénéficiaire. La subvention est calculée sur la base des intérêts à échoir en fonction du plan d'amortissement établi par l'établissement prêteur.

Le taux maximum de la subvention correspond, et ceci depuis l'année dernière pour la première fois au Luxembourg, au taux social, de sorte que les ménages à très faible revenu et ayant au moins 3 enfants à charge, peuvent profiter d'un taux de crédit logement à zéro pour cent.

Le montant maximal du prêt subventionnable est fixé à 5 millions de francs.

•	La bonification d'intérêt

La bonification d'intérêt, placée avant tout dans l'optique familiale, n'est liée à aucune condition de revenu. Elle est calculée de façon à réduire le taux d'intérêt débiteur de 0,875% par enfant à charge. 

Le montant maximum du prêt subventionnable est fixé à 6 millions de francs.

Exemple de calcul:
(en cas de construction d'un logement)
N. B.	Veuillez noter que la bonification peut être cumulée avec la subvention, mais que la part pour enfant allouée moyennant la subvention d'intérêt est intégralement déduite de la bonification.

Ménage avec 2 enfants
montant du prêt hypothécaire: 6.500.000.- francs
durée du prêt: 20 ans
revenu imposable des 2 conjoints/du ménage: 1.200.000.- francs

Vu que la bonification d'intérêt peut être cumulée avec la subvention d'intérêt, les requérants ont droit à une subvention d'intérêt de 0,50% sur un montant de 5.000.000.- francs.

La bonification se réduit à 1,75 - 0,50 = 1,25%, étant donné que les 0,50% représentent la part pour enfants dans la subvention.

En plus, comme il s'agit d'un prêt de 6.500.000.- francs et que la bonification est calculée sur un montant maximum de 6.000.000.- francs, les requérants ont encore droit à 1,75% sur 1.000.000.- francs.

Récapitulons:

Subvention:	0,50 % sur 5.000.000.- soit environ 1.985.- francs/mois
Bonification:	1,25 % sur 5.000.000.- soit environ 4.958.- francs/mois
			1,75 % sur 1.000.000.- soit environ 1.390.- francs/mois

Montant total des aides financières accordées par mois par l'Etat: 8.333.- francs.

Le graphique ci-après renseigne sur les montants budgétaires liquidés en fonction des aides en question.

Evolution des montants liquidés en tant que subvention et bonification d'intérêt entre 1992 et 2000

2.1.3.	Le remboursement de la T.V.A.-Logement

En vertu du règlement grand-ducal du 21 décembre 1991 concernant l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à l'affectation d'un logement à des fins d'habitation principale, toute personne ayant procédé à des travaux éligibles peut profiter d'un remboursement de la T.V.A. opéré par l'Administration de l'Enregistrement.

La réglementation en vigueur fait la distinction entre les travaux en vue de la création de nouveaux logements, les travaux de rénovation opérés suite à l'acquisition d'un logement et les travaux de rénovation opérés dans des constructions âgées d'au moins 20 ans.

                    Remboursement de la T.V.A.-Logement depuis 1992 (en millions de francs)

Pour la seule création de nouveaux logements, quelque 13,5 milliards de francs ont été remboursés sous forme de TVA-Logement, correspondant à 87,2% de l'ensemble des montants remboursés entre le 1er février 1992 et le 31 décembre 2000.

Ce nombre impressionnant concerne 27.995 logements nouvellement créés et correspond en moyenne à quelque 483.321.- francs par logement. En 2000, 2.477 logements ont été concernés par cette mesure (soit 47,3% de l’ensemble des logements ayant bénéficié du remboursement de la T.V.A. durant cette année). 

En ce qui concerne les travaux de rénovation opérés suite à l'acquisition d'un logement, quelque 1.098 millions de francs ont été remboursés pendant la même période (soit 7,1% de l'ensemble des montants de T.V.A. remboursés), correspondant en moyenne à 130.329.- francs par logement. En 2000, 781 logements (14,9% de l'ensemble des logements ayant bénéficié du remboursement de la T.V.A. en 2000) ont été concernés par cette mesure.

Quant aux travaux de rénovation opérés dans des maisons construites il y a au moins 20 ans, 878 millions de francs ont été restitués par l'Etat aux propriétaires durant la prédite période. En 2000, 1.977 logements ont été concernés (soit 37,8% de l'ensemble des logements respectifs en 2000), correspondant à 245.534.- francs par logement.

Ceci dit, entre le 1er février 1992 et le 31 décembre 2000, l'Etat a, par le biais de cette mesure, remboursé quelque 15,5 milliards de francs sous forme de TVA-Logement. Cette mesure d'aide indirecte en matière de logement a bénéficié à quelque 30.693 propriétaires.

	     

	      2.2.2.	Les aides à la pierre

Par aides à la pierre, on entend toutes les aides étatiques revenant aux promoteurs publics (le Fonds du logement, la Société Nationale des Habitations à Bon Marché, les communes) dans le cadre de la réalisation des différents projets inscrits dans les programmes de construction d'ensembles.

En principe, la législation fait la distinction entre les projets destinés à la location et ceux réservés à la vente, ceci pour déterminer la participation étatique.

Les projets destinés à la location peuvent bénéficier d'un subventionnement de l'ordre de 40% du coût des logements locatifs, voire de 50% de leur coût dans la mesure où les logements sont destinés à héberger des personnes âgées. La participation est de 100% du coût des logis pour travailleurs immigrés, alors que les projets destinés à la vente peuvent bénéficier des aides suivantes:

•	   40% du coût d'acquisition des terrains qui seront cédés par emphytéose
•	   50% des frais d'études et d'infrastructure
•	 100% des frais de préfinancement pendant 24 mois

Afin de favoriser davantage l'initiative privée dans ce domaine, le département dispose, depuis 1992, de deux articles budgétaires supplémentaires lui permettant de subventionner les projets suivants:

•	aménagement de logis pour travailleurs immigrés par des entreprises privées (40% du coût avec un maximum de 250.000.- francs par personne logée)
•	

aménagement de logements par des a.s.b.l. (100% du coût des travaux ou des matériaux à acquérir qui ne peuvent être supportés par l'a.s.b.l.).

2.3.	L'ensemble des aides étatiques

*budget voté pour 2001 (le montant concernant la T.V.A.-Logement constitue une estimation) 

Le graphique ci-avant montre l'évolution de toutes les dépenses étatiques en faveur du logement, surtout l'impact généré par les nouvelles mesures introduites à partir de l'année 1989, année durant laquelle le département du logement fut d'ailleurs créé.

Les dépenses annuelles réservées au combat contre la pénurie du logement ont augmenté de 1,5 milliards en 1990 à 5 milliards de LUF en 1994, pour osciller par la suite autour de ce même montant jusqu'à nos jours.

Reste à noter que ces montants ne représentent que les dépenses directes de l'Etat, c'est-à-dire que les coûts générés par les mesures indirectes telles que les différents abattements fiscaux introduits en faveur de l'accession à la propriété font défaut. Il en va de même pour les dépenses en la matière opérées par les autorités locales.

                   3.    Conclusions

Nonobstant les énormes efforts, et notamment ceux de nature pécuniaire (5 milliards de LUF par année), menés par le Gouvernement et par plusieurs autorités locales en matière de politique active de logement, les différents éléments déterminant les règles du jeu entre l'offre et la demande évoluent d'une manière significative.

Le côté de la demande est déterminé par une population croissante qui est, sans aucun doute, demandeuse de nouveaux logements. Cette demande est encore accentuée par des changements dans les structures socio-démographiques de la population.

Or, le marché du logement ne tient pas compte de cette évolution. La production de logements, une réponse concrète du marché à la demande effective, a connu en 1996 une baisse considérable de 17,3 % par rapport au nombre de logements réalisés en 1995. Egalement en 1997 et en 1998, la production est inférieure à la moyenne constatée lors de la dernière décennie.

La production de logements en fonction du nombre des habitants est de seulement 5,8 logements par 1.000 habitants.

Au niveau des autorisations de bâtir, on note également une baisse de quelque 8,8 % pour l'année 2000 par rapport à l'année 1999.

Au niveau du foncier, les vendeurs sont peu nombreux, de sorte que le Luxembourg est confronté à une véritable flambée des prix. Pour un terrain à bâtir accusant une surface de 5 ares à Luxembourg-Belair, l'acquéreur est obligé de décaisser au moins un montant de 10 millions de francs, pour ne citer que ce seul exemple.

Toutes ces constatations conduisent à la conclusion que le marché du logement fera, dans un proche avenir, de nouveau l'objet d'un fort déséquilibre entre l'offre et la demande.

Conscient de cet état de fait, le Gouvernement a, dans sa déclaration du 12 août 1999, réaffirmé son engagement à persévérer dans une politique active du logement.