Répondre au défi du logement est un effort collectif.

Interview avec Claude Meisch dans d'Handwierk

D'Handwierk: Monsieur le Ministre, bien que le Fonds spécial pour le logement abordable ait été doté d'un budget substantiel de 461 millions d'euros pour 2025, les chiffres révèlent une sous-utilisation marquée de ces fonds (58% en 2023). Comment expliquez-vous cette sous-réalisation?

Claude Meisch: Ce qui compte, c'est la réalité! Notre ambition est de créer plus de logements abordables, en partenariat avec les diffé rents acteurs du logement: promoteurs publics, communes, associations sans but lucratif, les employeurs qui peuvent créer des logements pour leurs salariés...et maintenant éga lement avec les promoteurs privés. Répondre au défi du loge ment est un effort collectif. Nous sommes tous concernés par cet enjeu et mobiliser tous les acteurs est une étape essentielle pour augmenter l'offre de logements abordables au Luxembourg.

En 2024, nous avons signé 15 actes de vente pour des projets en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) atteignant un total d'environ 165 Mio. L'augmentation du budget du Fonds spécial pour le logement abordable pour 2025 reflète nos ambitions de renforcer notre action en faveur de l'accès au logement pour tous.

Le plus grand constat est: ça prend du temps. Ainsi, ce Gou vernement a tracé comme objectif de construire plus et plus vite, en concentrant le développement aux endroits les plus appropriés. Le catalogue de 40 mesures pour la simplification administrative, présenté en juin 2024, permettra de construire plus vite dans le futur et de dépenser la totalité des budgets alloués pour la construction de logements abordables.

D'Handwierk: En pleine crise de la construction, l'accélération des projets publics est jugée cruciale par les acteurs du secteur. Quels sont vos engagements pour avancer les soumissions et les attributions de marchés publics dans le domaine du logement?

Claude Meisch: Les défis actuels nécessitent des actions concertées et efficaces. L'enjeu principal est de garantir que les projets publics dans le domaine du logement abordable puissent non seulement avancer rapidement, mais aussi contribuer à stabiliser et à dynamiser le secteur de la construction, tout en contribuant à l'attractivité du Luxembourg. Le défi est de taille, mais il est essentiel de maintenir une approche qui soutienne à la fois l'accès au logement pour les citoyens et la résilience d'un secteur clé de notre économie.

Face à ce contexte, l'accélération des projets publics repré sente une priorité absolue. Ce défi me tient à coeur et j'utilise toutes les ressources, tous les outils et toutes les données à disposition pour développer des mesures efficaces et obtenir rapidement des résultats visibles. Pour atteindre cet objectif, la mise en place de mesures de simplification administrative a un potentiel énorme. En effet, la simplifica tion administrative n'est pas une fin en soi, mais un instru ment déclencheur qui permet d'accélérer non seulement les projets publics, mais aussi les projets privés. En réduisant les formalités et en facilitant les procédures, nous pouvons améliorer l'efficacité et la rapidité de la mise en oeuvre des projets, ce qui est crucial dans un environnement en constante évolution.

En plus de ces mesures d'accélération administrative, nous poursuivons activement notre stratégie d'acquisition de pro jets en VEFA, avec plusieurs projets en cours d'analyse.

Par ailleurs, mettre l'accent sur la mobilisation des "Bau lücken" est un levier essentiel pour optimiser l'utilisation des terrains disponibles et d'accélérer la construction de loge ments. Le projet Raum+ a permis d'identifier plus de 12.000 espaces vacants au Luxembourg. Construire dans ces dents creuses offre la possibilité de créer rapidement et efficacement plus de 23.000 logements pour plus de 50.000 personnes et ce, à l'intérieur de périmètres constructibles existants.

D'Handwierk: En 2023, le Fonds du Logement et la SNHBM ont réalisé 315 logements. Quel est votre objectif de production d'ici 2028, et de quelles ressources ces entités auront-elles besoin pour atteindre ce but ambitieux?

Je n'ai aucun doute que le Fonds du Logement et la SNHBM construiront de plus en plus dans les années à venir.

Des projets de grande envergure tels que "Wunne mat der Wooltz", "Nei Schmelz" et à Luxembourg-Ville "Itzeger Knupp" en sont la preuve.

Pour y parvenir, la collaboration étroite de la SNHBM et du Fonds du Logement avec les entreprises de construction dont les compétences et le professionnalisme sont cruciaux pour respecter les délais impartis est fondamentale. Le renfort des équipes techniques respectives, en recrutant des talents variés capables de relever les défis liés au développement et à la réalisation des projets de construction est également une priorité. Ces mesures jouent un rôle clé dans l'optimisation des processus et la concrétisation des projets sur le territoire national. Nous ne nous concentrons pas uniquement sur les grands promoteurs publics: chaque commune peut être un promoteur public sur son territoire. Et nous serons là pour les soutenir dans cette démarche.

Mais les communes ne sont pas les seuls acteurs!

Les associations et les acteurs privés sont également concer nés. Ces objectifs ambitieux nécessitent une synergie entre les différents acteurs du secteur, une gestion optimisée des ressources et une vision claire pour répondre aux besoins croissants en logements abordables au Luxembourg.

La collaboration et l'engagement de tous seront déterminants pour atteindre ces buts et améliorer la qualité de vie des citoyens.

Le logement est un pilier essentiel pour garantir la dignité humaine et renforcer la cohésion sociale. Chaque nouvelle habitation construite favorise une société plus équitable et solidaire, offrant à chacun la chance de vivre dans des conditions décentes et de participer activement à la vie économique et sociale de la communauté.

D'Handwierk: Le secteur privé, et plus particulièrement les entreprises de construction, pourrait jouer un rôle clé dans l'offre de logements abordables via des partenariats public-privé (PPP). Où en sont les projets pilotes sur terrains privé et publics? Envisagez-vous de recourir au modèle de la "Communauté des Réalisateurs" sur des terrains publics?

Claude Meisch: Imaginez un avenir où chaque citoyen a accès à un logement abordable grâce à une collaboration sans précédent entre le secteur public et privé.

La collaboration de tous les acteurs, publics et privés, est essentielle pour augmenter l'offre de logements abordables sur le marché. Nous avons déjà fait des progrès significatifs en acquérant des logements en VEFA, avec plus de 269 unités déjà sécurisées, ce qui constitue un pilier fondamental pour le développement de l'offre de logements abordables.

De plus, la création de logements pour salariés par les entreprises représente une solution innovante et efficace pour répondre à la demande croissante de logements abordables.

En travaillant ensemble, les partenariats public-privé (PPP) créent une situation gagnant-gagnant pour tous les acteurs impliqués, en maximisant les ressources et en partageant les risques et les bénéfices.

Nous envisageons également de développer des projets de logements dans des zones expérimentales, afin de tester de nouvelles approches et de trouver des solutions durables et évolutives pour le futur. Pour ce printemps, nous prévoyons de lancer des projets de location via des partenariats PPP, ce qui renforcera encore notre capacité à offrir des logements abordables.

Le modèle de la "Communauté des Réalisateurs" sur les terrains publics est une autre possibilité à considérer sérieuse ment. Cette approche collaborative permettrait de réunir tous les intervenants dès la phase de conception du projet, favori sant la transparence, le partage des risques et l'innovation.

Il existe de nombreuses possibilités pour que les acteurs privés contribuent de manière significative aux initiatives visant à répondre aux besoins du marché immobilier.

Mais l'engagement actif dans ces initiatives et la prise de responsabilité du secteur privé sont cruciaux dans la résolution des défis actuels et futurs du logement, du marché immobilier et du secteur de la construction.

D'Handwierk: Certains élus communaux mettent en avant l'autonomie communale pour justifier leur réticence à densifier. Quelles mesures le Gouvernement envisage-t-il pour surmonter ces résistances et inciter les communes à jouer un rôle plus actif dans la production de logements abordables?

Claude Meisch: Dialogue, dialogue, dialogue. C'est la clé pour surmonter les résistances et inciter les communes à jouer un rôle plus actif dans la production de logements abordables.

Au cours des derniers mois, je me suis rendu auprès de plus de 40 communes, ce qui m'a permis d'entendre de vive voix les besoins et les réalités variés de chaque territoire. Ce dialogue constant est essentiel pour réitérer l'importance de travailler ensemble afin de mettre plus de logements sur le marché.

Nous travaillons actuellement sur des modifications à la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable, qui apporteront plus de soutien aux communes dans la réalisation de logements abordables. Ces modifications visent à simplifier et accélérer les procédures, facilitant ainsi l'accès aux soutiens nécessaires.

La réforme de l'article 29bis présentée en janvier permettra de générer plus de logements, y compris des logements abor dables, dans les nouveaux quartiers sur la même surface au sol. Elle prévoit également moins d'emplacements de stationnement et plus d'espaces verts, ainsi qu'une harmo nisation des pourcentages de logements abordables dans les plans d'aménagement particulier (PAP) d'au moins 10 logements. Par exemple, les zones actuellement classées en zone constructible selon le PAG devront inclure 15% de logements abordables, tandis que les zones nouvellement classées devront en inclure 20%, et les zones prioritaires d'habitation désignées par le plan directeur sectoriel "logement" devront en inclure 30%.

La libération du potentiel des terrains identifiés dans les Plans d'Aménagement Général (PAG), qui peuvent accueillir jusqu'à 160 000 unités de logement, représente une avancée significative. Cela aura un impact direct sur la densité de construction et générera plus de logements abordables dans les quartiers à venir.

Pour soutenir les communes dans leur politique de logement, j'ai créé au sein du ministère fin 2024 la Cellule "Soutien aux communes". Cette cellule est le point de contact pour toutes les questions des communes touchant leur stratégie logement, ainsi que la planification, la réalisation et la gestion des loge ments abordables sur leur territoire. Elle offre aux communes l'aide nécessaire pour qu'elles puissent renforcer leur rôle dans la création de logements abordables tout en assurant un haut niveau de qualité de vie.

La Cellule est également en charge de la mise en oeuvre, du suivi, des adaptations et modifications du Pacte logement 2.0, ainsi que de l'élaboration d'éventuels nouveaux outils de soutien nécessaires pour les communes en vue de la création de logements abordables. Elle travaille activement sur une modification et simplification de la loi dite "Pacte Logement 2.0" tout en envisageant l'introduction de nouvelles participations financières pour promouvoir la création de logements abordables.

La coordination de toutes ces mesures est essentielle pour surmonter les éventuelles résistances et inciter les communes à jouer un rôle plus actif dans la production de logements abor dables. Nous avons le pouvoir de transformer ces défis en une opportunité, et de garantir que chaque commune devienne un acteur clé dans la création de logements abordables.

D'Handwierk: Une grande partie des terrains constructibles, notamment les Baulücken, reste inexploitée parce qu'ils appartiennent à des propriétaires privés. Envisagez-vous des mesures plus fermes pour mobiliser ces terrains et répondre ainsi plus efficacement à la demande de logements?

Claude Meisch: Le ministère des Affaires intérieures travaille activement sur la réforme de l'impôt foncier. Cette réforme, ainsi que l'introduction d'une taxe de mobilisation des terrains (IMOB) et d'un impôt sur la non-occupation des logements (INOL) visent à encourager l'utilisation efficace des terrains dispo nibles et à accélérer la construction de nouveaux logements et constituent des mesures clés pour lutter contre la pénurie croissante de logements au Luxembourg.

La réforme de l'impôt foncier est l'un des moyens les plus simples et les plus efficaces pour accélérer la construction de logements. En exploitant pleinement le potentiel des "Baulücken"> nous pouvons considérablement augmenter l'offre de logements. Il est impératif de faire comprendre à tous l'importance capitale de cette réforme.

Actuellement, nous disposons déjà de divers instruments et mesures de soutien pour encourager l'activation de ces terrains. À titre d'exemple, des avantages fiscaux sont offerts aux propriétaires privés et des aides financières sont disponibles pour les projets communaux. Les possibilités sont nombreuses et prometteuses et nous devons les utiliser pleinement pour maximiser leur impact.

Les communes jouent un rôle décisif dans cette démarche.

Elles ont à leur disposition plusieurs outils pour activer les terrains à bâtir et contribuer ainsi à la lutte contre la pénurie de logements. Ces outils sont décrits en détail dans la brochure récemment publiée, dédiée aux "Baulücken".

En travaillant ensemble, nous pouvons transformer ces terrains vacants en logements abordables et de qualité.

La réforme de l'IFON, combinée à l'introduction de l'IMOB et de l'INOL, ainsi qu'à l'activation des "Baulücken" et au soutien accru aux communes, constitue une approche intégrée et cohérente pour résoudre la pénurie de logements.

Ensemble, nous pouvons transformer ces défis en opportu nités et garantir que chaque citoyen ait accès à un logement abordable.

D'Handwierk: Les entreprises de construction dénoncent depuis longtemps les lourdeurs administratives qui freinent les projets de construc tion de manière significative. Quelles actions concrètes le Gouver nement prévoit-il pour alléger ces contraintes et permettre enfin une accélération tangible des procédures?

Claude Meisch: Le dialogue renforcé avec le secteur de la construction et avec les communes dans le cadre de la réunion nationale de logement de 2024 a permis d'identifier les priorités et de tracer les grandes lignes d'action pour la simplification admi nistrative des procédures. Le gouvernement luxembourgeois a créé un catalogue de 40 mesures de simplification administrative afin de dynamiser la création de logements, tout en tenant compte de la qualité urbanistique et du développement de la résilience face aux effets du changement climatique.

Le 10 janvier dernier, le Conseil de gouvernement a approuvé la mise en oeuvre des plusieurs éléments clés de cet ensemble de mesures de simplification administrative, notamment la révision de l'article 29bis, déjà mentionnée, l'introduction du principe "silence vaut accord", l'introduction de limites bagatellaires pour travaux de moindre envergure, la révision de règles urbanistiques pour les ZAE (zones d'activités écono miques), ainsi que l'harmonisation et simplification des procédures d'instruction en matière environnementale.

Au sein du ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire, la CFUE (Cellule de facilitation urbanisme et environnement) joue un rôle central dans cette démarche.

Ce groupe d'experts en urbanisme et en environnement as sure la coordination entre les différentes parties prenantes, y compris les autorités locales, les promoteurs et les urbanistes, pour une meilleure synergie. Elle a mis en place un service d'optimisation du conseil aux maîtres d'ouvrage et de renfor cement des missions d'assistance des administrations pour les acteurs de la construction.

Ces actions visent à réduire les lourdeurs administratives, améliorer la prévisibilité ainsi que la transparence des procé dures, et à accélérer la réalisation des projets de construction tout en garantissant une haute qualité de vie et une bonne intégration environnementale.

Nous sommes à un moment crucial où ces différentes mesures sont en cours d'implémentation. Après cette phase, il sera essentiel d'évaluer l'impact de ces initiatives pour garantir qu'elles atteignent leurs objectifs. Grâce à une action concertée avec tous les acteurs, y compris les artisans, nous parviendrons à créer suffisamment de logements abordables pour tout le monde dans le pays.