Remettre du neuf dans la machine

Interview: Paperjam (Alix Bellac)

Paperjam: Monsieur le ministre, le marché manque-t-il encore de logements ou surtout d'acheteurs capables de les financer?

Claude Meisch: Pendant des années, la demande a largement dépassé l'offre: le secteur n'a pas produit assez de logements et les prix ont grimpé. Aujourd'hui, le problème a changé de nature. La demande a chuté, car les prix et le financement restent trop élevés. Des milliers de logements sont autorisés, mais ne démarrent pas. À court terme, le problème principal n'est donc plus l'autorisation, mais bien le financement. 

Paperjam: Quelles mesures peuvent produire les effets les plus rapides sur le marché?

Claude Meisch: Celles qui portent sur des opérations déjà engagées. Le nouvel amortissement accéléré s'appliquera, sur option, aux acquisitions réalisées en 2026, le Bëllegen Akt porté à 45.000 euros vaut pour les actes signés depuis le 16 juillet. Pour les primo-acquéreurs, nous relevons de 200.000 à 300.000 euros le plafond du prêt pris en compte pour la subvention d'intérêt, dès lors qu'un emprunteur au moins a 35 ans ou moins. Cela peut rendre finançable une acquisition qui ne l'était plus. Et la garantie de l'État est également de nouveau considérée comme fonds propres par les banques, essentielle pour les jeunes sans apport.

Paperjam: Ces avantages ne profiteront-ils pas surtout aux investisseurs et aux promoteurs?

Claude Meisch: Avant 2022, certaines incitations fiscales ont soutenu la demande et contribué à la hausse des prix. Les ménages les plus fortunés pouvaient surenchérir, contrairement aux jeunes familles. Nous ne voulons pas répéter cet état de fait: au-delà de 600.000 euros de prix de construction amortissable, l'amortissement accéléré sera entièrement perdu. Le taux réduit de TVA à 8 % sur certains logements locatifs abordables (contre 17 % normalement) sera lui aussi conditionné: surface maximale de 120 m2, prix au mètre carré inférieur ou égal à la médiane de référence, rendement locatif limité à 4 % du capital net investi, location pendant au moins dix ans et locataire certifié éligible par le ministère. L'effort public doit se retrouver dans le prix et dans le loyer, pas dans la marge!

Paperjam: Pourquoi ne pas consacrer tout cet argent à la construction publique?

Claude Meisch: Parce qu'il faut les deux. L'État a plus que doublé ses dépenses en faveur du logement abordable entre 2024 et 2025. L'enveloppe de 480 millions d'euros destinée aux achats de logements sur plan est intégralement engagée et nous avons ajouté 300 millions. Mais l'État ne peut pas résoudre seul la crise: le marché privé de la construction neuve était presque mort ces deux dernières années. 
Sans retour de l'investissement privé, la production restera insuffisante.

Paperjam: Le foncier reste-t-il le coeur du problème luxembourgeois?

Claude Meisch: Le coût de construction varie relativement peu entre la capitale et le nord du pays; la grande différence, c'est le terrain. Si je devais choisir une seule réforme durable, j'agirais sur le foncier. Celui qui possède le terrain décide ce qui y sera construit, à quel prix et avec quelle mixité sociale. C'est pourquoi l'État constitue des réserves foncières. Nous avons déjà constaté une baisse sensible du prix des terrains. Certains promoteurs restent toutefois prisonniers d'achats réalisés à coût trop important et doivent vendre très cher pour retrouver leur équilibre.

Paperjam: Accélérer, n'est-ce pas sacrifier la qualité et l'environnement?

Claude Meisch: Bien planifier est indispensable, mais pas pendant cinq ans. Lorsque toutes les prescriptions sont respectées, l'administration doit répondre dans un délai raisonnable. Nous voulons que, dans certains cas, son silence vaille accord, par exemple après trois mois. Le règlement national imposera par ailleurs un minimum d'espaces verts dans les nouveaux quartiers. 
La densité n'est pas l'ennemie de la qualité: au Kirchberg et à Belval, on aurait pu construire davantage en hauteur. La maison individuelle entourée de son terrain deviendra davantage l'exception. Les friches permettent également de bâtir sans artificialiser de nouveaux sols.

Paperjam: L'emphytéose, souvent présentée comme solution majeure, peut-elle réellement convaincre les ménages?

Claude Meisch: C'est un modèle parmi d'autres. L'acquéreur devient propriétaire du logement, le terrain restant public. 
Le prix d'entrée baisse, ce qui permet à des jeunes d'acheter. Surtout, la collectivité conserve le foncier et un droit de rachat: le logement reste abordable pour les générations suivantes. Autrefois, des logements publics étaient vendus avec leur terrain puis revendus, parfois avec une plus-value énorme. L'investissement public était perdu. Cela dit, les Luxembourgeois restent attachés à la propriété du sol. Il faudra donc maintenir d'autres modèles.