Article 29bis - Pacte logement 2.0

Das Hauptziel des Pacte logement 2.0 ist die Unterstützung der Gemeinden als zentrale Partner der Regierung bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Um dieses Ziel zu erreichen, verfolgt der Pacte logement 2.0 die folgenden drei Schwerpunkte:

a) Ausbau des Angebots an erschwinglichem und nachhaltigem Wohnraum;

b) Mobilisierung der vorhandenen Grundstücke und Wohnungen;

c) Verbesserung der Wohnqualität.

Mit dem Pacte logement 2.0 wurde zudem ein neuer Artikel 29bis in das geänderte Gesetz vom 19. Juli 2004 über die kommunale Planung und Stadtentwicklung aufgenommen. Um den Ausbau des erschwinglichen Wohnraums voranzutreiben, soll dieser Artikel 29bis zu einer erheblichen Aufstockung des öffentlichen Wohnungsbestands beitragen.

Der Artikel 29bis gewährleistet die Schaffung einer höheren Anzahl erschwinglicher Wohnungen in jedem Teilbebauungsplan „neuer Stadtteil“ (PAP NQ) und sorgt so für eine gute soziale Durchmischung in neuen Wohnvierteln.

 

Tutorial-Video

In diesem Video werden die wichtigsten Änderungen, die der genannte Artikel mit sich bringt, vorgestellt und erläutert, wie die neuen Bestimmungen zum bezahlbaren Wohnraum in den PAP NQ bzw. in die zwischen den Bauträgern und den Gemeinden/dem Staat abzuschließenden Konventionen integriert werden sollen.

Prozentsatz an bezahlbaren Wohnungen

Für jeden neuen PAP NQ, der von Artikel 29bis betroffen ist, wird ein bestimmter Prozentsatz der Bruttowohnbaufläche für bezahlbaren Wohnraum reserviert.

Die Grundstücke, auf denen diese Wohnungen gebaut werden sollen, werden der Gemeinde oder dem Staat übertragen.

Im Gegenzug wird in den PAPs, die unter den Geltungsbereich des genannten Artikels fallen, das für den Wohnungsbau reservierte Baupotenzial um 10 % gegenüber dem allgemeinen Bebauungsplan (PAG) erhöht.

Überblick über die vom Artikel 29bis betroffenen PAP NQ und den Anteil der Bruttowohnbaufläche, der für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren ist:

Umfang des PAP NQ

Anteil der Bruttowohnbaufläche, der für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren ist

 

Für Flächen, die vor dem 18. Februar 2022 als Bauland eingestuft wurden

10-25 Wohnungen

Mindestens 10%

> 25 Wohnungen

Mindestens 15%

Für Flächen, die nach dem 18. Februar 2022 als Bauland eingestuft wurden

5-9 Wohnungen

Mindestens 10%

10-25 Wohnungen

Mindestens 15%

> 25 Wohnungen

Mindestens 20%

 

Wie bereits erwähnt, sieht der Artikel 29bis eine Erhöhung des ursprünglich im PAG vorgesehenen Baupotenziales als Ausgleich für die Abgabe von Flächen für erschwinglichen Wohnraum vor. Es wurde darauf geachtet, dass dieser Ausgleich für alle Seiten ausgewogen und angemessen ist.

Die Erhöhung des Flächennutzungsgrades zielt darauf ab, die Bruttowohnbaufläche zu vergrößern, die für Wohnzwecke genutzt wird, oder auch der Flächen, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Aus diesen Gründen hat man sich für eine allgemeine Erhöhung der Koeffizienten für den Grad der Bodennutzung (CUS, DL, COS, CSS) entschieden.

Im besonderen Fall eines PAP NQ, der in einer vorrangig zu entwickelnden Wohnzone gemäß dem sektoralen Masterplan Wohnen („plan directeur sectoriel « logement » – PSL“) liegt, sind 30 % der Bruttowohnbaufläche für erschwinglichen Wohnraum zu reservieren.

Als Gegenleistung wird das ausschließlich für Wohnzwecke reservierte Baupotenzial im PAP ebenfalls um 10 % gegenüber dem PAG erhöht. Für den zusätzlichen Teil, der durch den PSL dazukommt, wird eine zusätzliche Gegenleistung zwischen den Parteien definiert. Diese Gegenleistung kann zum Beispiel durch eine zusätzliche Erhöhung des Baupotenzials oder, in diesem Fall, durch einen finanziellen Ausgleich erfolgen.

Reservierung der Flächen

In den PAP NQ wird für jede Parzelle die Anzahl der erschwinglichen Wohnungen und die Bruttowohnbaufläche festgelegt, die für bezahlbaren Wohnraum reserviert werden soll. Grundstücke oder Parzellen mit erheblichen Beschränkungen beim Bau der Wohnungen, die zu unverhältnismäßig hohen Kosten für deren Schaffung führen könnten, können nicht für die bezahlbaren Wohnungen reserviert werden.

Auf Grundstücken, die für erschwinglichen Wohnraum reserviert werden, werden jedoch nicht zwingend ausschließlich bezahlbare Wohnungen entstehen, etwa wenn es sich um Eigentumswohnungen handelt. In diesem Fall müssen die betroffenen Wohnungen mit ihrem entsprechenden Anteil an Eigentumsrechten übertragen werden.

Abgabe der Wohnungen

Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten der Abgabe, von denen zunächst die Gemeinde Gebrauch machen kann, sollte sie verzichten, springt der Staat über den Wohnungsbauminister, der durch einen der öffentlichen Bauträger (Fonds de Logement, SNHBM) vertreten werden kann, ein.

Sobald sie Eigentümer der erschwinglichen Wohnungen geworden sind, können die Gemeinden oder die anderen öffentlichen Träger diese Wohnungen nach den Bestimmungen und Kriterien vermieten, die insbesondere in der großherzoglichen Verordnung vom 16. November 1998 zur Festlegung der Durchführungsmaßnahmen für Mietwohnungen festgelegt sind.

Oder sie können sich für den Verkauf der bezahlbaren Wohnungen über einen Erbpachtvertrag mit Rückkaufsrecht entscheiden, wenn sie das Grundstück verkaufen möchten, um darauf gegebenenfalls von Dritten erschwingliche Wohnungen errichten zu lassen, was die finanziellen Auswirkungen erheblich verringern würde.

Die Verträge um den erschwinglichen Wohnraum mit den entsprechenden Anteilen an den Grundstücken abzugeben, müssen mindestens die Kosten der Realisierung, die Pläne für die Realisierung der bezahlbaren Wohnungen, sowie eine Angabe zu den Ausbaustandards und zur Ausstattung enthalten.

Dies sorgt für Transparenz zugunsten der Erwerber, aber auch für mehr Rechtssicherheit für die Parteien hinsichtlich der genauen Bedingungen der Abgabe. Auf diese Weise sind die Parteien gleichberechtigt und verfügen über die gleichen Informationen über die Einzelheiten und die Qualität der auszuführenden Arbeiten und der Ausstattung.

Außerdem ist es wichtig, dass die Parteien vor der Abgabe der bezahlbaren Wohnungen wissen, wie der Entstehungspreis zustande kommt, der auf der Grundlage der in den Erschließungsplänen und Spezifikationen enthaltenen Informationen ermittelt wird. Die Veräußerung der erschwinglichen Wohnungen über den Weg einer « vente en état futur d’achèvement » ist ebenfalls möglich.

Als Gegenleistung zur oben genannten Abgabe wird der Flächennutzungsgrad für den Wohnungsbau, den der PAP NQ vorsieht, um 10 Prozent erhöht. Der PAG muss nicht entsprechend geändert werden, um dieser Erhöhung Rechnung zu tragen, da diese Änderung direkt rechtskräftig ist.

Einigen sich die Parteien nicht auf den Wert des zu übertragenden erschwinglichen Wohnraums, ernennen sie jeweils einen Sachverständigen. Sind sich die Sachverständigen uneinig, wenden die Parteien sich an einen Schlichter. Bei Uneinigkeit über die Person des Schlichters wird dieser vom Präsidenten des für diese Gemeinde zuständigen Bezirksgerichtes ernannt.

Ausgleich für die abzugebenden Grundstücke

Die Erhöhung der Flächennutzungskoeffizienten um 10 % ergibt sich aus Analysen, die auf der Grundlage der vom « Observatoire de l’Habitat » erhobenen Daten durchgeführt wurden.

Darüber hinaus wurde die Entschädigung auf der Grundlage von Projekten geschätzt, bei denen der Zeitraum zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Vermarktung der Wohnungen zwischen 24 und 36 Monaten betrug. Dies bedeutet, dass die Entschädigung vor allem für Projekte von Vorteil ist, bei denen die Grundstücke zu einem früheren Zeitpunkt erworben wurden, und dass die Projektträger die Entschädigung bei den meisten ihrer künftigen Projekte berücksichtigen können.

Eine höhere Baudichte ermöglicht es, Skaleneffekte zu nutzen, was zu einer Senkung der Realisierungskosten pro zu verkaufender Wohnung führt. Auch der Preis des Bodens pro Wohnung wird sich verringern, da die Kosten für den Grunderwerb und sogar für die Erschließung trotz der vorgesehenen höheren Baudichte unverändert bleiben.

Andererseits besteht die Gefahr, dass eine höhere Entschädigung nicht nur zu einer Überkompensation der Abgabe der bezahlbaren Wohnungen führt, sondern auch zu einer zu hohen Baudichte, die nicht mit den umliegenden städtischen und ländlichen Vierteln, in die sich die betreffenden Projekte harmonisch einfügen müssen, vereinbar ist.

Der große Vorteil dieses Ansatzes besteht darin, dass er die finanzielle Belastung der öffentlichen Hand für die Beschaffung von Grundstücken für bezahlbaren Wohnraum verringert und gleichzeitig sicherstellt, dass die privaten Eigentumsrechte des Initiators eines PAP NQ gewahrt bleiben.

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