Le marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2025: un trimestre de transition, avec une activité en baisse et des prix stables

En résumé, les constats suivants peuvent être faits:

• L'activité sur les marchés immobiliers et fonciers a nettement ralenti au 1er trimestre 2025, après une forte progression en fin d'année 2024. Le 1er trimestre 2025 se situe en effet entre deux échéances réglementaires: une première échéance "anticipée" au 1er janvier 2025 de mesures fiscales qui ont finalement été prolongées jusqu'à une deuxième échéance, le 30 juin 2025.
• L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) confirme la stabilisation des prix en cours depuis le début d'année 2024: l'indice agrégé est même en baisse sur le trimestre (-1,2% par rapport au 4e trimestre 2024), mais reste légèrement orienté à la hausse sur douze mois (+0,9% entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025).
• Enfin, les loyers annoncés des appartements augmentent modérément sur douze mois (+1,5% par rapport au 1er trimestre 2024). Dans le même temps, l'inflation sur les prix à la consommation est revenue à des valeurs conformes à sa moyenne de long terme (+1,6% sur douze mois) et l'indice des loyers en cours de bail évolue dans les mêmes proportions (+1,7% sur la même période).

Les constats en détail:

a. Nombre de ventes de logements

L'activité sur les marchés immobiliers et fonciers a nettement ralenti au 1er trimestre 2025, après une forte progression en fin d'année 2024. Certaines transactions avaient pu être réalisées par anticipation au 4e trimestre 2024 par des acheteurs qui s'attendaient à l'expiration des mesures fiscales, en particulier la réduction de moitié de la base imposable en matière de droits d'enregistrement et de transcription, l'amortissement accéléré à 6% et l'imposition des bénéfices de cession au quart du taux global. Ces mesures ayant été finalement prolongées jusqu'au 30 juin 2025, il est possible qu'une nouvelle poussée d'activité soit observée le trimestre prochain, au 2e trimestre 2025.

L'activité sur les segments des biens existants est toutefois un peu plus élevée qu'elle ne l'était un an auparavant: respectivement +9,0% et +28,8% pour le nombre de transactions portant sur des appartements existants et des maisons anciennes. L'activité sur ces deux segments reste toutefois assez nettement inférieure à la moyenne des années précédant la crise (par exemple 582 ventes de maisons existantes ce trimestre, contre en moyenne 773 ventes au 1er trimestre sur les années 2017 à 2021).

Sur le segment des appartements en construction (VEFA), nous observons une hausse du nombre de transactions de 163,5% par rapport au 1er trimestre 2024, qui correspondait au niveau d'activité le plus bas jamais enregistré sur ce segment depuis la création de ces statistiques en 2007. Mais le nombre de transactions reste encore 2,5 fois inférieur à la moyenne des années précédant la crise (253 transactions ce trimestre, contre 673 ventes d'appartements en construction au 1er trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2021).

b. Prix immobiliers

L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) confirme la stabilisation des prix en cours depuis le début d'année 2024: l'indice agrégé est même en baisse sur le trimestre (-1,2% par rapport au 4e trimestre 2024), mais reste légèrement orienté à la hausse sur douze mois (+0,9% entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025).

Sur le segment des appartements existants, l'indice hédonique est en légère baisse ce trimestre (-0,8 % par rapport au 4e trimestre 2024), mais reste en hausse sur douze mois (+1,2% par rapport au 1er trimestre 2024). Depuis le début de l'année 2024, on observe beaucoup de variabilité trimestrielle sur cette série de prix des appartements existants, mais la tendance est à la stabilité.

Le même constat peut être réalisé sur le segment des maisons existantes: l'indice hédonique est en baisse ce trimestre (-1,2% par rapport au 4e trimestre 2024), mais reste en hausse sur douze mois (+0,9% par rapport au 1er trimestre 2024), avec là encore des variations trimestrielles marquées.

Sur le segment des appartements en construction (VEFA), la variabilité est encore plus marquée. Les prix sont en baisse sur le trimestre (-2,1%), mais néanmoins stables sur douze mois (-0,1% par rapport au 1er trimestre 2024). Les évolutions sur ce segment restent très volatiles, puisque le nombre de transactions est ici très limité, le marché étant alors soumis à de forts effets de composition.

c. Loyers annoncés

Les loyers annoncés des appartements ont légèrement baissé sur le trimestre (-0,8% par rapport au 4e trimestre 2024), mais restent orientés à la hausse sur douze mois (+1,5% par rapport au 1er trimestre 2024). Dans le même temps, l'inflation sur les prix à la consommation est revenue à des valeurs conformes à sa moyenne de long terme: +1,6% entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025. L'inflation sur les prix à la consommation a nettement décéléré au cours des derniers mois, après un maintien prolongé au-delà des +3% sur douze mois.

Sur le segment assez particulier de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 18 % de l'offre locative totale, la hausse des loyers annoncés atteint +2,2% par rapport au 1er trimestre 2024.

Il faut souligner qu'il s'agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L'augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est, elle aussi, relativement modérée. Selon les statistiques du Statec, elle atteint +1,7% pour l'indice des loyers entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025, ce qui est très similaire à l'inflation sur les prix à la consommation mesurée par l'IPCN (+1,6% sur la même période).

Note:

Ce rapport d'analyse 18 s'appuie sur les données collectées par le Statec et l'Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l'activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire