Le 1er octobre 2003, le ministre du Logement Fernand Boden a présenté la réforme du bail à loyer. Cette réforme s'inscrit dans la politique de logement qui est une des priorités du gouvernement.
Comme l’application du système actuel n’a pas permis de freiner la hausse des loyers et n’a pas résolu le problème de la pénurie de logements, il s'avérait nécessaire de réformer la législation sur le bail à usage d'habitation principale, a expliqué Fernand Boden.
Les principales modifications concernent:
l’abandon de la différenciation entre les immeubles construits avant le 10 septembre 1944 et ceux érigés après au profit d’un système uniforme de fixation des loyers pour les logements de catégorie moyenne (les logements de luxe en sont exclus), quelle que soit la date de construction, en fonction d’une valeur de référence - le capital réellement investi - tenant compte de l’évolution du coût de construction et de la dévaluation monétaire.
Les loyers perçus pour ces logements construits avant 1944 ne seraient, en effet, plus adaptés à la situation actuelle. Etant donné qu'il serait actuellement impossible de récupérer des investissements par un loyer approprié, beaucoup de propriétaires seraient découragés à renover ou à améliorer des logements construits avant 1944. Selon des estimations du STATEC environ 26,7% des logements locatifs ont été construits avant 1944. D'où la nécessité d'uniformiser la fixation des loyers quelle que soit la date de construction. Le nouveau critère pour la fixation du loyer est désormais le capital réellement investi dans un logement. Le loyer tiendra également compte de l’évolution du coût de construction et de la dévaluation monétaire.
la redéfinition de la notion de logement de luxe.
Ainsi est abandonnée l’exigence vétuste « d’au moins 7 pièces » comme critère de classification. Elle est remplacée par des critères qualitatifs plus facilement vérifiables en pratique pour déterminer si un logement est à considérer comme logement de luxe ou non : la situation et la surface, le coût d’investissement moyen, le loyer...
la professionnalisation des commissions des loyers face à l'augmentation des recours judiciaires
Le projet de loi prévoit dans ce contexte que chaque commune de plus de 6000 habitants doit avoir une ou plusieurs commissions chargées de régler les litiges entre propriétaires et locataires. Plusieurs communes de moins de 6000 habitants auront en commun une commission.
Nouvelles dispositions concernant la prorogation du bail et le déguerpissement du locataire.
Désormais le bail est prorogé automatiquement, à moins que le propriétaire ne fasse valoir son besoin personnel, le locataire ne remplisse ses obligations ou qu'il y ait d'autres motifs graves et légitimes. Le besoin personnel sera désormais étendu à tous les membres de la famille jusqu'au 3e degré. Les locataires de logements de luxe sont exclus de la prorogation automatique.
Si la possibilité de demander des sursis en cas de condamnation à déguerpir est maintenue, le projet prévoit désormais un délai après lequel toute demande en sursis ou en prorogation est irrecevable