Présentation de la nouvelle législation en matière de bail à loyer

Le ministre des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, Fernand Boden, a présenté le 16 novembre 2006 la nouvelle législation en matière de bail à loyer.

La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil est entrée en vigueur le 1er novembre 2006.

Son objectif est d’inciter les bailleurs à investir davantage dans les logements locatifs et de promouvoir la réhabilitation de vieux logements, a expliqué Fernand Boden dans son introduction.

Actuellement, quelque 50.000 logements sont en location au Luxembourg et la nouvelle législation concerne donc pas mal de gens au Grand-Duché, a souligné le ministre. Lors de l’élaboration de la loi, il s’agissait donc trouver un équilibre entre les intérêts du locataire et du bailleur, c’est-à-dire entre la protection nécessaire des locataires et l’attente raisonnable de rémunération des bailleurs, a-t-il ajouté.

Nouvelle brochure

Le ministère du Logement a publié une brochure (.pdf) qui fournit des explications et des commentaires sur la nouvelle législation, afin de faciliter sa compréhension. Cette publication de 183 pages comporte également un modèle d’un contrat de bail à loyer et un modèle d’un état des lieux.

Modifications introduites par la nouvelle législation

La loi du 21 septembre s’applique à des logements à usage d’habitation loués à des personnes physiques. Les immeubles affectés à un usage commercial, les logements loués à des personnes morales, les résidences secondaires ou les logements dans des structures d’hébergement spéciales ne sont pas concernées.

La mesure la plus importante prévue par la nouvelle loi concerne l’abandon de la différenciation entre immeubles construits avant le 10 septembre 1944 et ceux érigés après cette date pour ce qui est de la fixation des loyers. "Nous voulions établir un système uniforme afin de promouvoir aussi les investissements et rénovations dans des maisons plus anciennes", a expliqué le ministre du Logement.

Concrètement, la nouvelle loi fixe le loyer annuel maximal (pour un logement non-meublé) à 5% du capital investi, qui inclus tous les travaux d’amélioration. De plus, elle prévoit des mécanismes d’adaptation du loyer: réévaluation du capital investi, adaptation périodique des loyers, système de la décote (si la construction a plus de 15 ans). Selon Fernand Boden, ce système pénalise les bailleurs qui n’investissent guère dans leur logement à location.

Les logements de luxe échappent aux dispositions de cette loi. Sont considérés comme logements de luxe ceux dont le loyer mensuel est supérieur à 1.892 € (octobre 2006) ou ceux dont le capital investi dans la construction a été supérieur à 3.790 €/m2 pour un appartement respectivement 2.760 €/m2 pour une maison. De plus, le logement de luxe doit disposer d’un confort moderne et non-standard et le contrat de bail doit obligatoirement contenir une clause qui stipule clairement qu’il s’agit d’un tel logement.

En cas d’augmentation du loyer suite à l’entrée de vigueur de cette législation, celle-ci prévoit des dispositions transitoires. Elle introduit par ailleurs des modifications au niveau des charges locatives et vise à professionnaliser les commissions des loyers.

En ce qui concerne la durée des baux, le principe de la prorogation automatique légale est maintenu, sauf pour les exceptions suivantes: besoin personnel, le locataire ne remplit pas ses obligations, autres motifs graves et légitimes. Par contre, le besoin personnel est étendu jusqu’au 3e degré inclus.

En cas d’abandon ou de décès du locataire, une protection nouvelle permettra dorénavant à son conjoint (qui a cohabité avec lui), à son partenaire (qui a vécu en couple avec lui), à ses enfants ou grands-parents ou à son concubin (ayant vécu ensemble avec lui) à bénéficier sous certaines conditions du maintien du bail.

Finalement, la nouvelle loi définit clairement les procédures en cas de déguerpissement du locataire.

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