Le marché immobilier au 1er trimestre 2023: baisse de l'activité et des prix de vente

Le rapport d'analyse 5 publié par l'Observatoire de l'habitat dresse un bilan des évolutions de l'activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l'immobilier résidentiel au 1er trimestre 2023.

En résumé, les constats suivants s'imposent:

• Une forte baisse de l'activité est relevée sur les douze derniers mois, particulièrement sur le segment des appartements en construction (-72,5% par rapport au 1er trimestre 2022), mais aussi sur les appartements existants (-41,5%), les maisons (-42,9%) et les terrains à bâtir (-41,4%).
• Dans le même temps, les prix de vente sont orientés à la baisse: -1,5% par rapport au 1er trimestre 2022 selon l'indice hédonique du Statec. Cette baisse est tirée par le segment des maisons existantes (-4,3% sur douze mois), alors que les prix sont plus stables sur les segments des appartements existants (+0,4%) et des appartements en construction (-0,4%).
• Sur le front des loyers annoncés, la hausse se renforce encore: +11,1% sur douze mois pour notre indicateur des loyers annoncés des appartements. Cette augmentation des loyers annoncés est nettement supérieure à l'inflation.

Les constats en détail:

a. Nombre de ventes de logements

Au 1er trimestre 2023, l'activité est en très forte baisse sur les marchés immobiliers et fonciers par rapport au 1er trimestre de l'année 2022, et cette forte réduction du nombre de transactions touche l'ensemble des segments. C'est toutefois sur le marché de la vente d'appartements en construction que la réduction de l'activité est la plus importante comparativement au 1er trimestre 2022 (-72%), mais également par rapport aux niveaux d'avant crise sanitaire.

Cette très forte baisse de l'activité sur le marché des appartements en construction s'inscrit dans une tendance relevée depuis deux ans, mais le niveau d'activité a véritablement plongé depuis le milieu de l'année 2022. Elle s'explique sans doute par la conjonction de plusieurs facteurs, notamment: 1. une baisse de l'attrait des investisseurs locatifs du fait de la hausse des taux d'intérêt (qui rend l'investissement immobilier plus onéreux, et dans le même temps certains placements alternatifs relativement plus rémunérateurs); 2. la baisse des capacités d'achat des accédants à la propriété du fait de la hausse des taux d'intérêt, qui les contraint à reporter leurs projets ou à se recentrer sur d'autres options; 3. les incertitudes sur le prix futur d'un logement acheté en VEFA, du fait de l'indexation sur les prix de la construction, qui ont pu inciter certains acheteurs à se reporter sur le segment des logements existants. Ce dernier facteur s'est effacé progressivement, puisque de nombreux promoteurs ont fait le choix d'un changement de système de tarification, avec un prix final fixé pour l'acheteur dans le contrat de VEFA.

b. Prix immobiliers

L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) a baissé de 1,5% entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.

Les évolutions des prix sur les différents segments sont toutefois hétérogènes: +0,4% pour les appartements existants, -0,4% pour les appartements en construction (VEFA, Ventes en état futur d'achèvement) et -4,3% pour les maisons existantes.

Après le très fort ralentissement dans la hausse des prix au trimestre précédent (la hausse sur douze mois avait été ramenée à 5,5% après plusieurs années au-dessus de 10%), nous observons donc une baisse des prix des logements ce trimestre. Il s'agit de la première baisse des prix sur douze mois depuis le 3e trimestre 2009, qui était marqué par les conséquences de la crise économique et financière.

c. Loyers annoncés

Les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l'Observatoire de l'habitat et transmises par notre partenaire Immotop.lu) ont nettement augmenté au 1er trimestre 2023: +2,6% par rapport au trimestre précédent, et surtout +11,1% sur douze mois. La hausse des loyers annoncés est ainsi très nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l'IPCN (+4,2%) sur la même période.

Il faut souligner toutefois qu'il s'agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L'augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est beaucoup plus modérée: elle est aujourd'hui nettement inférieure à l'inflation sur les biens à la consommation selon les chiffres du STATEC (+1,7% pour l'indice des loyers entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023, contre +4,2% pour l'inflation sur les prix à la consommation mesurée par l'IPCN).

Note:

Ce rapport d'analyse 5 s'appuie sur les données collectées par le Statec et l'Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l'activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).

Communiqué par le ministère du Logement