Le "Logement en chiffres" n°16, en collaboration avec le Statec

Hausse de l'activité sur les marchés des logements existants, stabilisation progressive des prix de vente.

Depuis 2014, l'Observatoire de l'habitat et le Statec diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l'immobilier résidentiel. Pour la 16e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants:

1. L'activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels est en progression au 2e trimestre 2024, après cinq trimestres consécutifs à des niveaux historiquement bas. Le redémarrage de l'activité que l'on pouvait entrevoir au 1er trimestre 2024 se confirme au 2e trimestre: respectivement +30,5% et +33,8% pour le nombre de ventes d'appartements existants et de maisons existantes par rapport au 2e trimestre 2023. Sur le segment des appartements en construction, en revanche, l'activité peine à redémarrer, avec -10,5% pour le nombre de ventes par rapport au 2e trimestre 2023. Le nombre de transactions reste ainsi 4 fois inférieur à celui d'un 2e trimestre "normal" sur le segment des appartements en construction;

2. Le ralentissement de la baisse des prix des logements se confirme ce trimestre. L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant les logements existants et en construction) est même en hausse de 1,0% sur le trimestre. Toutefois, les prix des logements restent en baisse sur douze mois: -8,3% entre le 2e trimestre 2023 et le 2e trimestre 2024.

3. Les évolutions des prix sur les différents segments sont très hétérogènes sur douze mois: 

• -4,3% pour les appartements en construction (VEFA, Ventes en état futur d'achèvement);
• -9,5% pour les appartements existants;
• -9,9% pour les maisons existantes.

4. La stabilisation progressive des prix est assez nette sur les segments des appartements existants et des maisons existantes: la baisse des prix sur douze mois est ici quasi exclusivement portée par le second semestre 2023. Sur le segment des appartements en construction, c'est la volatilité qui semble dominer, le marché étant restreint et les effets de composition assez forts.

5. Il faut noter que ces évolutions de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au 2e trimestre 2024, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin avril 2024.

Focus sur… l'activité sur le marché des appartements en construction et les achats de projets par l'État.

Ce focus analyse les dernières tendances relatives à l'activité sur le marché des appartements en construction (VEFA), en reprenant le cadre développé dans la Note de l'Observatoire de l'habitat n°37 publiée en juillet 2024.

Au tournant de l'année 2022, la hausse des coûts des matières premières puis la hausse rapide des taux d'intérêt a conduit à un ralentissement progressif de l'activité sur le marché. Cette combinaison d'un choc sur l'offre et d'un choc sur la demande a eu des effets massifs: en 2023, le nombre de ventes d'appartements en construction (avant traitements) atteignait seulement 143 transactions en moyenne par trimestre, soit un niveau 5 fois inférieur à celui de la période 2017-2021. Le 2e trimestre 2024 suggère un léger redémarrage de l'activité, qui reste à confirmer, mais l'activité est toujours à des niveaux historiquement bas sur ce segment.

Dans le même temps, il faut souligner que la part des transactions "standards", celles qui figurent dans le calcul des indices des prix des appartements, a beaucoup fluctué. Sur la période 2017-2021, cette proportion s'élevait en moyenne à 64,8% des transactions (64,4% du volume financier). En revanche, sur la période du 1er trimestre 2023 au 2e trimestre 2024, la part des transactions incluses dans les indices des prix est descendue à seulement 51,4% (52,9% du volume financier). En parallèle de la réduction de l'activité, nous avons donc observé une augmentation de la proportion de transactions non standards: transactions avec droits atypiques (comme l'emphytéose), ventes simultanées de plusieurs appartements, etc.

Un exemple intéressant est fourni par les acquisitions de projets de logements en VEFA par l'État luxembourgeois. Actés au cours du premier semestre 2024, ces rachats par l'État ont ainsi contribué à ajouter de l'activité sur un marché des appartements en construction qui peine à se relancer, en ajoutant un total de 129 appartements à construire.

Focus sur… l'évolution des prix des appartements et du nombre de transactions par catégorie de surface.

Ce focus analyse les évolutions de l'activité et des prix de vente des appartements selon leur catégorie de surface depuis 2015, en se basant sur les transactions enregistrées dans les actes notariés.

Malgré la récente baisse des prix des appartements, qui a commencé au deuxième semestre 2022, l'indice des appartements (existants et en construction) a en effet connu une évolution impressionnante depuis 2015: +74,7% jusqu'au deuxième trimestre 2024, ce qui correspond à une évolution moyenne annuelle de +6.0%. Depuis le pic de mi-2022, les prix des appartements (existants et en construction) ont cependant cédé 12,3%. L'indice des prix des appartements du deuxième trimestre 2024 retrouve ainsi son niveau de mi-2021.

L'évolution des prix des appartements n'est cependant pas uniforme à travers différentes catégories de surface. Les prix des studios et petits appartements, avec une surface utile en dessous de 50 m2, ont ainsi progressé davantage que ceux des appartements avec une surface plus élevée. Depuis 2015, les prix de cette première catégorie ont grimpé de 6,4% en moyenne annuelle, contre seulement +5,0% pour les appartements avec une surface entre 110 et 130 m2. Cette divergence s'est considérablement accentuée depuis 2019, et une partie de la hausse de l'indice des prix des appartements s'explique par l'évolution plus rapide des studios et petits appartements.

Hausse des loyers annoncés

Au 2e trimestre 2024, les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l'Observatoire de l'habitat et transmises par notre partenaire Immotop.lu) ont assez nettement augmenté: +3,2% sur le trimestre (par rapport au 1er trimestre 2024) et +3,3% sur douze mois (par rapport au 2e trimestre 2023). Cette progression des loyers annoncés des appartements sur douze mois est ainsi supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l'IPCN (+2,3%) sur la même période. Mais il faut sans doute être prudent dans l'interprétation de cette progression, puisque les évolutions des loyers annoncés restent assez volatiles depuis quelques trimestres.

Il faut souligner enfin qu'il s'agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L'augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est, quant à elle, relativement modérée. Elle est aujourd'hui nettement inférieure à l'inflation sur les biens à la consommation selon les statistiques du Statec: seulement +1,3% pour l'indice des loyers entre le 2e trimestre 2023 et le 2e trimestre 2024.

Les statistiques de l'Observatoire de l'habitat ont aussi été actualisées sur le site logement.lu, le Géoportail national et le site data.public.lu:

• https://logement.public.lu/fr/observatoire-habitat.html
• https://map.geoportail.lu/theme/logement
• https://data.public.lu/fr/organizations/ministere-du-logement-observatoire-de-lhabitat/

 Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire