Observatoire de l'habitat: rapport d'analyse n°19: "Les évolutions des prix des terrains à bâtir en 2023 et 2024"

À partir de la mi-2022, le marché immobilier luxembourgeois a subi un retournement significatif, provoqué par la forte remontée des taux d'intérêt initiée par la Banque centrale européenne pour freiner l'inflation. Cette hausse des taux a entraîné une baisse rapide des prix des logements, avec un recul moyen de 16,3% entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Cette baisse, qui a ramené les prix au niveau de la fin 2020, a été précédée et accompagnée d'un net ralentissement de l'activité sur le marché. Une stabilisation des prix et un retour partiel des transactions a été observée au second semestre 2024.

Dans ce contexte, le rapport d'analyse 19 publié par l'Observatoire de l'habitat s'interroge sur l'évolution parallèle ou différenciée des prix des terrains à bâtir, qui constituent un facteur clé dans la formation des prix du logement. Pour cela, l'Observatoire de l'habitat s'appuie sur les données de la publicité foncière, enrichies par les informations issues des Plans d'aménagement général (PAG) des communes. Seules les ventes de terrains nus, à destination résidentielle, sont retenues, excluant ainsi les parcelles bâties ou vendues dans le cadre d'une VEFA.

Un indice hédonique des prix des terrains est construit sur le principe de celui utilisé par le Statec pour les logements. Il permet d'isoler l'évolution réelle des prix en neutralisant les variations dans la nature des transactions. Le modèle prend en compte les caractéristiques propres des parcelles (comme la taille et la forme), leur situation géographique (notamment la distance à Luxembourg-Ville), ainsi que leur environnement immédiat (proximité d'aménités ou de nuisances).

Les résultats montrent qu'en 2023, le marché des terrains à bâtir a connu une contraction sans précédent. Le nombre de ventes a chuté de plus de moitié, passant de 731 en 2022 à seulement 326 en 2023. Cette baisse s'explique par l'incertitude générée par la remontée des taux d'intérêt et la baisse des prix immobiliers. En 2024, le marché a montré des signes de reprise, avec 565 ventes enregistrées, soit une hausse de 73% par rapport à l'année précédente, bien que l'activité reste encore en deçà de la moyenne observée entre 2010 et 2022.

En termes de prix, les terrains à bâtir ont connu une baisse de 14,9% entre 2022 et 2024, soit une évolution très proche de celle des prix des appartements existants (cf. graphique ci-dessous). Cette baisse des prix s'est produite de manière relativement homogène sur l'ensemble du territoire national, y compris dans les cantons les plus dynamiques comme ceux de Luxembourg et d'Esch-sur-Alzette, où les reculs atteignent respectivement 15,9% et 15,2%.

L'étude approfondit également la dimension géographique des prix fonciers à travers une segmentation des communes selon les niveaux de prix ajustés, calculés à partir d'un modèle hédonique. Cette analyse aboutit à un découpage en six zones, selon une logique de cercles concentriques autour de Luxembourg-Ville, où les prix sont les plus élevés, comme l'indique la carte ci-dessous. Ce découpage s'avère remarquablement stable par rapport à la période précédente (2020-2022), ce qui témoigne d'une hiérarchie bien ancrée des valeurs foncières à l'échelle nationale. La commune de Luxembourg, en tête, affiche un prix médian de plus de 270.000 euros par are, tandis que certaines communes du nord du pays se situent en dessous de 50.000 euros.

En conclusion, l'étude montre que la baisse des prix des terrains à bâtir, amorcée en 2022, a été rapide, étendue à tout le territoire, et étroitement liée à la correction du marché immobilier. Cette dynamique s'est traduite d'abord par un effondrement de l'activité en 2023, suivi d'une correction des prix qui a favorisé une reprise partielle des transactions en 2024. Les fondamentaux territoriaux du marché foncier, en revanche, ont peu changé, avec une géographie des prix stable et centrée autour de la capitale.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire