Le marché immobilier résidentiel au 3e trimestre 2025

Le rapport d'analyse 20 publié par l'Observatoire de l'habitat dresse un bilan des évolutions de l'activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l'immobilier résidentiel au 3e trimestre 2025.

En résumé, les constats suivants peuvent être faits:

• L'activité sur les marchés immobiliers et fonciers avait très fortement progressé au 2e trimestre 2025, stimulée notamment par des acheteurs qui souhaitaient profiter des avantages fiscaux avant leur expiration définitive au 30 juin 2025. Au 3e trimestre 2025, l'activité a, en conséquence, ralenti.
• L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec est en baisse de -3,1% sur le trimestre. Cette baisse s'observe sur l'ensemble des segments. En revanche, les prix des logements restent orientés à la hausse sur 12 mois: +1,2% pour l'indice agrégé des prix des logements entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025.
• Les loyers annoncés des appartements augmentent modérément sur 12 mois: +1,2% par rapport au 3e trimestre 2024. L'indice des loyers en cours de bail évolue dans les mêmes proportions: +1,4% sur la même période, alors que l'inflation sur les prix à la consommation a plus fortement progressé: +2,4% sur 12 mois.

Les constats en détail:

a. Nombre de ventes de logements

L'activité sur les marchés immobiliers et fonciers avait très fortement progressé au 2e trimestre 2025. Certaines transactions avaient en effet été réalisées par anticipation par des acheteurs et vendeurs qui souhaitaient profiter des avantages fiscaux avant leur expiration définitive au 30 juin 2025,en particulier l'amortissement accéléré à 6% pour les actes de vente en état futur d'achèvement et l'imposition des bénéfices de cession au quart du taux global. Au 3e trimestre 2025, l'activité a, en conséquence, ralenti. Il faut cependant noter que certaines transactions enregistrées au 3e trimestre 2025 correspondent à des achats réalisés pour profiter des mesures fiscales temporaires, puisque le gouvernement avait annoncé une prolongation du délai de signature de l'acte notarié jusqu'au 30 septembre 2025. Toutefois, le niveau d'activité important relevé au 3e trimestre 2025 ne s'explique pas uniquement par les mesures fiscales; il reflète également une reprise du marché.

Sur le marché des logements existants, le nombre de transactions est aujourd'hui proche des standards des années d'avant-crise, par exemple 1.052 ventes d'appartements existants au 3e trimestre 2025, contre 1.081 transactions en moyenne au 3e trimestre sur les années 2017 à 2021. Le nombre de transactions est ainsi en hausse de +5,6% pour les appartements existants et de +27,7% pour les maisons existantes par rapport au 3e trimestre 2024.

Sur le marché des appartements en construction, l'activité enregistre une progression particulièrement soutenue, en augmentation de +125% par rapport au troisième trimestre 2024. Toutefois, le nombre de transactions représente uniquement que la moitié du niveau moyen d'avant crise, avec 324 transactions au 3e trimestre 2025, contre 625 ventes d'appartements en construction au 3e trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2021.

b. Prix immobiliers

Au 2e trimestre 2025, l'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec − incluant les logements existants et en construction − indiquait une hausse nette des prix, notamment +4,5% par rapport au 1er trimestre 2025. Notre hypothèse était alors que le regain d'activité, en grande partie liée à l'expiration des mesures fiscales, avait pu avoir un effet mécanique sur les prix de vente: certains acheteurs qui souhaitaient profiter de ces mesures temporaires avaient pu accepter des niveaux de prix plus élevés qu'ils ne l'auraient fait en l'absence d'une échéance sur la date de transaction. Cette hypothèse semble se vérifier au 3e trimestre 2025, puisque l'indice des prix des logements est en baisse de -3,1% sur le trimestre. En revanche, les prix des logements restent orientés à la hausse sur 12 mois, avec une hausse de +1,2% pour l'indice agrégé des prix des logements entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025.

Sur le segment des appartements existants, l'indice hédonique est en baisse sur le trimestre (-2,6% par rapport au 2e trimestre 2025), mais augmente donc légèrement sur 12 mois (+0,7% par rapport au 3e trimestre 2024).

Le même constat peut être réalisé sur le segment des maisons existantes. L'indice hédonique est en nette baisse ce trimestre, avec une baisse de -4,1% par rapport au 2e trimestre 2025, mais reste orienté à la hausse sur 12 mois: +1,1% par rapport au 3e trimestre 2024.

Sur le segment des appartements en construction (VEFA), la variabilité est encore plus marquée au cours des 2 dernières années. Comme pour les logements existants, les prix sont en baisse sur le trimestre (-2,5 %), mais restent orientés à la hausse sur 12 mois, enregistrant une hausse de +2,8 % par rapport au 3e trimestre 2024.

c. Loyers annoncés

Les loyers annoncés des appartements ont nettement augmenté sur le trimestre, mais plus modérément sur 12 mois: +1,9% par rapport au 2e trimestre 2025 et +1,2% par rapport au 3e trimestre 2024. Dans le même temps, l'inflation sur les prix à la consommation a progressé plus fortement: +2,4% entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025, alors qu'elle se situe en moyenne à +2,1% par an depuis 2010.

Sur le segment de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 18% de l'offre locative totale, la hausse des loyers annoncés atteint +2,3% par rapport au 3e trimestre 2024.

Il faut souligner enfin qu'il s'agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. Les loyers en cours de bail augmentent dans des proportions comparables à l'indice des loyers annoncés. Selon les statistiques du Statec, la hausse atteint +1,4% pour l'indice des loyers entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025, contre +1,2% pour notre indicateur des loyers annoncés et +2,4% pour l'inflation sur les prix à la consommation mesurée par l'IPCN sur la même période.

Note:

Ce rapport d'analyse 20 s'appuie sur les données collectées par le Statec et l'Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l'activité et les prix de vente des logements issus des actes notariés. Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements issus des annonces immobilières.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire