Réforme du bail à loyer: l'Observatoire de l'habitat publie trois nouvelles études sur la régulation des loyers au Luxembourg

L'Observatoire de l'habitat réalise une série d'études visant à accompagner le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire dans la réforme du bail à loyer, en particulier sur les aspects liés à la régulation des loyers d'habitation au Luxembourg. Les trois rapports publiés aujourd'hui portent respectivement sur l'actualisation de la méthode de calcul du capital investi (RA 21), sur l'analyse des résultats d'une consultation d'experts en trois étapes concernant les modalités de plafonnement des loyers (RA 22), ainsi que sur la présentation de l'enquête "cadastre des loyers" au Luxembourg (RA 23). Les résultats de cette enquête feront l'objet d'analyses plus approfondies dans de prochains rapports.

Rapport d'analyse #21 − Propositions pour le mode de calcul du capital investi dans la loi sur le bail à loyer - actualisation 2026

Le Rapport d'analyse n°21 actualise et approfondit les conclusions du Rapport d'analyse n°3 publié en octobre 2022 par l'Observatoire de l'habitat. Il examine le rôle du "capital investi", élément central du calcul du plafond légal des loyers, fixé à 5 % du capital investi réévalué. Si ce mécanisme demeure un pilier de la régulation du marché locatif privé, son application concrète a révélé, au fil du temps, des limites structurelles importantes: les coefficients actuels conduisent à une sous-estimation marquée de la "valeur" du bien (comparativement aux prix du marché) des biens acquis de longue date, qui engendre des écarts importants entre logements comparables et limite ainsi l'efficacité potentielle du plafonnement.

L'étude s'appuie sur une série harmonisée des prix de l'immobilier résidentiel couvrant la période 1974-2025. Elle met en évidence une hausse exceptionnelle, les prix ayant été multipliés par plus de 29 en valeur nominale, tout en soulignant une forte volatilité, notamment depuis le retournement du marché amorcé en 2022 dans un contexte de hausse rapide des taux d'intérêt.

Le rapport explore plusieurs méthodes de réévaluation du capital investi basées sur l'évolution réelle des prix, corrigée de l'inflation, et intégrant des mécanismes de lissage pour limiter les fluctuations. Les simulations suggèrent qu'un encadrement des variations à ±7 % par an pourrait constituer un compromis pertinent, permettant de mieux refléter les tendances de long terme tout en atténuant les chocs conjoncturels. Cette approche améliore la cohérence entre loyers théoriques et loyers de marché, en particulier pour les logements anciens, et réduit les disparités liées à la date d'acquisition, sans les supprimer totalement.

Au-delà des aspects techniques, cette actualisation souligne les enjeux majeurs liés à une éventuelle réforme: assurer la protection des locataires, inciter à l'entretien du parc immobilier et garantir la sécurité juridique pour les bailleurs. En proposant une méthodologie fondée sur des données observées et des mécanismes transparents, le rapport offre une base solide pour faire évoluer le cadre réglementaire et l'adapter aux réalités actuelles du marché du logement au Luxembourg.

Rapport d'analyse #22 − Consultation d'experts au sujet du plafonnement des loyers au Luxembourg: éléments de consensus et points de débat

Fondé sur une consultation itérative d'experts réalisée entre juillet et novembre 2025, ce rapport met en évidence les principaux points de consensus concernant les objectifs et les modalités du plafonnement des loyers d'habitation. Il identifie également les aspects pour lesquels les opinions demeurent plus divergentes, appelant dès lors à un arbitrage politique.

Cette étude adopte une démarche de consultation itérative d'experts via la méthode Delphi, particulièrement adaptée à la collecte d'opinions sur un sujet sensible, impliquant des acteurs publics et privés aux intérêts parfois opposés. Elle permet de collecter des avis de manière anonyme, favorisant ainsi l'expression libre et la recherche de consensus entre les parties prenantes via des questionnaires en ligne. Les réponses aux questions ouvertes ont constitué une base pour l'élaboration, lors des étapes suivantes, de questions fermées formulées sous forme de 81 affirmations. Les experts étaient invités à évaluer chaque affirmation sur une échelle de 1 (pas du tout d'accord) à 7 (tout à fait d'accord). Sur la base de deux indicateurs statistiques, quatre niveaux de consensus ont été identifiés. Pour 60 % des affirmations, les experts ont exprimé un consensus fort ou modéré.

À la lumière des résultats de cette consultation d'experts, il pourrait être envisagé de poursuivre la réflexion sur la réforme du plafonnement des loyers d'habitation au Luxembourg selon une approche en trois étapes:

1. Dans un premier temps, compte tenu du fort consensus concernant les mesures complémentaires susceptibles d'accompagner la réforme, telles que l'amélioration de l'accès à l'information, le renforcement des contrôles et des sanctions en cas de non-respect des normes d'habitabilité, leur mise en oeuvre pourrait constituer une priorité à court terme.
2. Dans un deuxième temps, les caractéristiques des logements, telles que la surface, la qualité ou la performance énergétique, pour lesquelles un consensus se dégage quant à leur pertinence en tant que critères de plafonnement des loyers, pourraient être intégrées dans des travaux de modélisation fondés sur les données de l'enquête menée auprès des bailleurs au Luxembourg à la fin de l'année 2025.
3. Enfin, les points abordés dans ce rapport qui font l'objet d'opinions fortement polarisées, comme par exemple le capital investi en tant que critère de plafonnement, relèvent d'arbitrages de nature politique.

Rapport d'analyse #23 − Conception, déroulé et premiers résultats de l'enquête "cadastre des loyers"

Dans un contexte de forte demande sur le marché locatif privé du Luxembourg, le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire a souhaité mieux connaitre la situation sur ce marché. Afin de proposer des mesures efficaces et adaptées aux spécificités luxembourgeoises, le ministère a mandaté le Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser), partenaire du ministère dans l'Observatoire de l'habitat, pour réaliser une enquête visant à établir un premier cadastre des loyers au Luxembourg.

Ce cadastre a pour objectif de refléter le niveau des loyers pratiqués dans différents quartiers d'une commune en différenciant les logements sur la base de critères de qualité (surface, ancienneté, niveau d'équipement, performance écologique) et de leur situation géographique (qualité de la localisation urbaine). En l'absence d'informations précises sur les locataires au Luxembourg (et en attendant le registre national des bâtiments et des logements), l'enquête a été réalisée via un envoi de questionnaires auprès de 30.000 propriétaires de multiples logements au Luxembourg. Ces multipropriétaires ont été identifiés à l'aide de données pseudonymisées transmises par l'Administration du cadastre et de la topographie (ACT) en septembre 2025. Le questionnaire leur demandait d'indiquer les caractéristiques de leurs biens, la façon dont ils sont loués et le loyer demandé.

Le taux de réponse obtenu via cette enquête est satisfaisant pour une enquête non obligatoire en ligne qui traite du patrimoine des individus, sujet qui peut être ressenti comme sensible par les propriétaires. Les résultats de cette enquête d'envergure feront l'objet d'une série de rapports publiés par l'Observatoire de l'habitat en 2026 qui seront présentés le 9 juin 2026 lors d'un séminaire sur le logement locatif au Luxembourg. Ce premier rapport présente la conception de l'enquête, détaille la méthode utilisée pour identifier les individus détenant plus d'un logement au Luxembourg sur la base des données de l'ACT, dresse un bilan du déroulement de l'enquête et fournit des informations sur les caractéristiques des répondants. Ceux-ci sont majoritairement des hommes, âgés de 55 ans et plus, de nationalité luxembourgeoise et vivant au Luxembourg. Les questions posées sur les profils, les inquiétudes et les préférences des bailleurs ne font ressortir que peu de différences entre ceux louant un ou deux logements et ceux en louant trois ou plus, même si le taux de réponse est plus faible pour les individus aux portefeuilles immobiliers importants.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire