"Il faut attendre un rééquilibrage des prix"

Interview: d'Lëtzebuerger Land (Erwan Nonet)

d'Land: Pendant longtemps, la principale préoccupation de votre ministère était le dé ficit de logements abordables. Aujourd'hui, il n'y en a toujours pas assez (environ deux pour cent du parc immobilier), mais on ne construit désormais presque plus de logements du tout. Or les crises se succèdent, et celle de l'énergie qui commence ne présage rien de bon...

Claude Meisch: La situation est complexe et elle ne s'arrange pas, vous avez raison. C'est le finan cement des projets qui pose problème depuis quelques années. Le secteur est presque à l'arrêt. Une grande partie des logements bâtis au jourd'hui sont soit des projets portés par l'État et les promoteurs publics, soit des programmes achetés sur le marché privé par l'État ou les com munes en tant que vente en état futur d'achève ment (Vefa). On notait qu'au niveau de la construction, les chiffres commençaient légè rement à remonter, mais la nouvelle crise qui arrive ne va rien faciliter.

d'Land: Continuer à vouloir construire des logements tellement chers que personne ne peut les acheter et compter sur les pouvoirs publics pour sauver les meubles est un business plan bancal... Comment le marché va s'en sortir?

Claude Meisch: Il faut lui donner la chance de trouver un nouvel équilibre. Les prix ont augmenté de dix pour cent par an jusqu'en 2022, c'était déraisonnable. Alors quand les taux sont aussi partis à la hausse, la question a été vite réglée. Quand vous conjuguez des taux de financement élevés et des prix qui le sont tout autant, il n'y a plus de ventes. En 2021, lorsque les taux d'emprunt étaient de 1,5 pour cent, un appartement vendu 700 000 euros per mettait à un jeune couple de s'endetter sur 25 ans avec une mensualité de 2 800 euros. Aujourd'hui, avec des taux de 3,5 pour cent (ou plus), ce même couple ne pourrait acheter qu'un logement de 560 000 euros.

d'Land: Et donc le marché est bloqué.

Claude Meisch: Parce que les seuls qui peuvent acheter, ce sont les acquéreurs privés qui n'ont pas besoin de crédit ou ceux qui ont tellement de fonds propres que la banque accepte de leur prêter de l'argent. De plus, la CSSF a aujourd'hui des réglementa tions plus sévères sur les fonds propres et l'en dettement des investisseurs. Ceux qui achètent pour mettre en location doivent souvent avoir remboursé leur crédit sur un autre logement avant de s'engager. Le marché des investisseurs n'est donc plus vraiment présent non plus. D'au tant que le rendement de l'immobilier luxem bourgeois n'est plus si intéressant que ça. Surtout que les fonds d'investissement ont bien tourné ces dernières années.

d'Land: Faut-il inventer de nouveaux outils pour re lancer l'intérêt des investisseurs?

Claude Meisch: Le gouvernement réfléchit en effet à mettre en place des outils supplémentaires. Personnellement, je ne suis pas adepte des anciennes mesures qui ont contribué à cette spirale de hausse des prix. L'amortissement accéléré, par exemple, pour sti muler fiscalement l'investissement, a participé à cet enchérissement. Ce n'est vraiment pas l'effet que l'on recherche aujourd'hui.

d'Land: L'État et les communes (et particulièrement celle de Luxembourg) sauvent les meubles (et les promoteurs) en rachetant massivement des programmes Vefa. Est-ce une solution vouée à se pérenniser?

Claude Meisch: L'État investit, oui. En 2025, le budget du Fonds spécial pour le logement abordable a été plus que multiplié par deux en passant de 220 à 470 millions d'euros. Nous avons déjà acquis envi ron 800 logements sur le marché. À l'avenir, nous pourrions encore aider les promoteurs privés à financer leurs immeubles en achetant une partie des logements. Une réforme de ce type les aidera à trouver l'argent pour lancer leurs constructions. Il faut aussi réfléchir à la fiscalité, mais sans refaire les erreurs du passé. Et les banques doivent aussi contribuer aux conditions d'un rebond, même si elles doivent respecter les règles de la CSSF et de la BCE.

d'Land: Le gouvernement, et particulièrement le Premier ministre, comptait sur la simplifi cation administrative, notamment sur le plan environnemental, pour relancer le marché. Est-ce vraiment une part importante du problème?

Claude Meisch: Je crois que ça a pu bloquer des projets durant les années de forte demande. Il y a deux ou trois ans, on disait que c'était l'absence d'autorisations qui empêchait de construire. Mais aujourd'hui, des milliers de logements autorisés sont en stand-bye faute de budget, alors que la demande est toujours là. En ce moment, il est certain que le financement nous bloque davantage que les procédures d'au torisation. Il faut attendre un rééquilibrage des prix. S'ils restent à un niveau de prix aussi élevé, le financement restera impossible.

d'Land: On en revient toujours à la cherté de la construction...

Claude Meisch: C'est le problème de base. Mais on observe déjà une baisse des prix sur l'existant et le neuf. Les promoteurs et les développeurs doivent peut-être aussi revoir leurs concepts et leurs produits pour offrir des prix plus raisonnables, par exemple en revoyant la superficie des logements. Parfois, ce sont les communes qui imposent des réglemen tations de surfaces qui ne correspondent pas aux attentes du marché. Ou à sa capacité d'acquisition.

d'Land: Des promoteurs possèdent parfois des terrains depuis longtemps, mais ne lancent pas de constructions car ils n'ont pas forcément in térêt à produire un choc de l'offre. Pour vous, c'est un problème?

Claude Meisch: Ce blocage n'affecte pas que l'immobilier, il bloque toute l'économie. On ne peut pas attirer d'investisseurs sans pouvoir loger les travailleurs. Sans logement, il n'y a pas de cohésion sociale ni de développement économique. Si cette si tuation persiste, le Luxembourg ne sera bientôt plus une terre d'accueil. Il est impératif de ré soudre ce problème.

d'Land: Le choc de l'offre doit-il être provoqué par la main publique?

Claude Meisch: C'est clairement notre objectif. Il faut des acteurs publics pour contrebalancer les mécanismes du secteur privé, en particulier la spéculation, et remettre un peu de raison dans ce marché. Nous travaillons sur plusieurs grands dossiers avec la SNHBM et le Fonds du Logement. Le Plan sectoriel logement a réservé des surfaces, mais les classer ne sert à rien si on ne s'en occupe pas. C'est pourquoi nous collaborons étroite ment avec les communes (Steinfort, Roeser et d'autres) pour développer ces terrains de ma nière cohérente, parfois avec le secteur privé lorsqu'il possèdent du foncier dans des secteurs intéressants. Les projets avancent vraiment lorsque la commune et l'État se mettent d'accord pour avancer dans la même direction. Nous revoyons aussi le plan sectoriel pour intégrer des sites supplémentaires en tant que réserve foncière, pour anticiper la planification de futurs quartier d'habitations. Il faut travailler sur deux volets pour retrouver l'équilibre à long terme: le financement pour relancer la construction, et la capacité de construire en ayant accès à des disponibilités foncières, tout en simplifiant les procédures administratives.

d'Land: Le ministre des Finances a récemment lancé l'idée de lancer des housing bonds, à l'image de ceux émis pour la défense. À quoi servi raient-ils?

Claude Meisch: Le volet psychologique est important. Il n'existe pas une solution miracle pour relancer la construction de logements et les housing bonds permettront aux résidents de faire partie de la solution. Ils pourront financer des logements abordables pour les autres, avec un rendement raisonnable et une possible exonération fiscale.

d'Land: Mais l'État a-t-il vraiment besoin de cet argent qui, avec le rendement et les incitations fis cales promis, finira par lui coûter cher?

Claude Meisch: C'est vrai, l'État pourrait s'endetter sur le marché obligataire classique. Mais l'idée est ici d'associer les citoyens à ce défi sociétal. Ce serait une offre qui permettrait à l'argent de rester dans l'écono mie luxembourgeoise. Je trouve cela politique ment et psychologiquement très intéressant.

d'Land: La semaine dernière, à la Chambre, une motion portée par la socialiste Paulette Le nert incitant le gouvernement à créer les conditions d'un développement du logement coopératif a été votée à l'unanimité. Elle en a été la première surprise. Vous aussi, vous étiez enthousiaste.

Claude Meisch: C'est un outil encore peu connu au Luxembourg. Compte tenu de la situation actuelle, toutes les solutions envisageables sont à prendre en consi dération. Personnellement, j'aime l'idée du logement coopératif parce qu'il offre une al ternative à ceux qui veulent devenir proprié taires sans passer par le prix imposé chez un promoteur. J'ai beaucoup apprécié l'approche de Paulette Lenert. Elle a raison de dire que tout n'est pas encore clair dans la façon dont on peut créer des coopératives de logements, qu'il faut analyser la situation et trouver les moyens de concrétiser de telles initiatives. Mon ministère suit attentivement le projet pilote d'Agora, à Belval. Nous réfléchissons aux fac teurs de réussite. Est-ce qu'il faut un cadre légal spécial? Est-ce qu'il faut subventionner les terrains? Quelle devrait être l'intervention de l'État pour que cela fonctionne, notamment pour convaincre les banques? Il est intéressant de voir que le marché s'adapte en proposant de nouvelles formes d'habitat. Il y a aussi le coliving par exemple.

d'Land: Le coliving est très différent de la coopé ration. Il s'agit d'un business très lucratif et peu encadré qui profite aux multipro priétaires...

Claude Meisch: Les revenus locatifs peuvent être effectivement très élevés par rapport à l'investissement. Mais pour beaucoup de locataires qui arrivent dans le pays, cela reste la façon la moins coûteuse de se loger. Je vois un besoin pour de tels logements. Ils peuvent correspondre à une étape de la vie.

d'Land: L'application de la loi sur le bail à loyer interdirait de fait l'offre de coliving dans de nombreux immeubles anciens. Est-ce pour vous une raison de plus pour la modifier?

Claude Meisch: Les discussions à propos de cette loi sont en grande partie dues à l'émergence du co living. Dans ce cas de figure, les revenus locatifs dépassent les cinq pour cent du capital investi. Nous travaillons sur une nouvelle formule de la loi. Peut-être pou vons-nous rester sur le principe des cinq pour cent pour les bâtiments récents et se baser plutôt sur un cadastre des loyers pour les encadrer dans les bâtiments anciens. Ce cadastre des loyers serait un outil intéres sant, mais il nécessiterait que l'Administra tion de l'enregistrement reprenne le réfé rencement des baux (elle ne le fait plus depuis 2017, ndlr).